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构成违法的不动产登记行为要撤销吗

时间:2018-05-16 11:40 作者:钟京涛 点击:

关于不动产登记被确认违法后应否必然撤销的问题,从法理上讲,违法的行政行为应当予以撤销,但也有例外。

案例

唐甲、唐乙为兄妹,其父亲唐丙于1988年以1.9万元购得一房。1992年,唐丙去世。2002年,唐乙持唐丙的遗嘱办理了过户登记,又将该房产以2万元的价格转让给蔡某,登记机构为唐乙、蔡某办理了转移登记并颁证。蔡某此后一直在该房生活。2014年12月,唐甲以登记机构在唐乙伪造遗嘱、与蔡某恶意串通的情况下为其颁证侵害了自己合法权益为由,向市中级人民法院提起诉讼,请求确认登记机构上述登记颁证行为违法,并撤销为蔡某颁发的房产证。一审法院认为,遗嘱并非唐丙本人书写,登记机构据此将诉争房屋产权转移登记给唐乙,前证存在违法,登记机构为蔡某颁证行为亦违法,蔡某取得诉争房屋构成善意取得。故判决:确认登记机构于2002年为唐乙、蔡某颁发房屋所有权证的行政行为违法。唐甲不服一审,提起上诉。二审法院维持了一审判决。2015年,唐甲以违法登记行为应予撤销、蔡某未支付合理对价不是善意第三人为由申请再审。

疑惑

01

构成违法的不动产登记行为是否必然撤销?

02

善意取得中的“合理价格”如何确定?

问题解惑

关于不动产登记被确认违法后应否必然撤销的问题。从法理上讲,违法的行政行为应当予以撤销,但也有例外,那就是影响到国家利益、公益利益和第三人利益的情形下可以不予撤销。《行政诉讼法》第74条规定,行政行为有下列情形之一的,人民法院判决确认违法,但不撤销行政行为:行政行为依法应当撤销,但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的;行政行为程序轻微违法,但对原告权利不产生实际影响的。2010年11月《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。

因此,我国法律明确规定了在特定情形下,仅对被诉行政行为的合法性做否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系;相关司法解释又将第三人善意取得纳入了违法行政行为不予撤销的例外情形之中。可见,在不动产登记中,如果登记行为构成违法,但是在第三人善意取得情形下,人民法院只是对被诉行政行为做出否定性评价,并不予撤销登记行为,第三人善意取得是可以阻却撤销违法登记行为的。本案中,遗嘱的真实性被人民法院否定后,2002年6月登记机构的颁证行为因失去合法依据而被确认违法,但是,唐甲主张蔡某与唐乙恶意串通,却未提供相应的证据,人民法院根据《物权法》等实体法律规范判定当事人属于善意取得,已在法律上构成对违法登记行为撤销的阻却。

《物权法》第106定明确规定了构成善意取得的三个要件:受让人受让该不动产时是善意的、支付了合理的价格,以及受让不动产应当登记的已经登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第19条规定,物权法第106条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。本案中,蔡某与唐乙签订房屋买卖合同,房价数额已超出原购房价款。唐甲认为转让房价不合理,就应提出证据来证明2002年当地房地产市场上同地段同户型房产的价格情况。唐甲未提交有关证据,再审人民法院认为,一、二审判决认定蔡某为善意第三人,做出不撤销被诉行政行为的情况判决,并无不当,裁定驳回唐甲的再审申请。